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万科执行副总裁肖莉称需求刚性决定房价调整有限-【新闻】

发布时间:2021-04-06 02:43:43 阅读: 来源:保温涂料防水剂厂家

□本报记者 陈雪 深圳报道

最近,地产界围绕万科董事长王石的“拐点论”争论不休;与此同时,万科在多个城市率先降价的新闻不断传来,引起了市场对房价“雪崩”的担忧。在市场急速的变化中,万科有何新的认识和判断?它的所作所为意欲何在?记者日前采访了该公司执行副总裁肖莉。

市场并未进入低迷期

肖莉首先明确表示,万科对行业的基本判断是:至少在2030年人口拐点到来之前,由于人口红利和中国经济发展,住宅行业仍有相当大的潜力。但即使一个长期看好的市场,也不意味着没有短期波动。2007年二季度之后,市场持续高速上涨,万科认为带有一定过热因素,这种趋势不可能长期持续,理性调整的过程是必然的。

不过,肖莉并不认为目前市场进入了低迷局面。成交量下降,只是说明经过快速上涨,房价已经暂时超越了市场真实需求和真实收入增长,因此需要房价增长低于收入增长的过程来消化,但并不是说这个过程中房价将由大涨变为大跌。从2005年下半年后上海市场的经验来看,房价上涨速度放缓或暂时停止、等待购买力增长来自然消化前期的“透支”,也是一种有效的调整路径。正因如此,当前成交速度变缓所给出的信号是:市场正在进入一个从快速上涨到理性回归的“拐点”。

真实自住需求是坚实的

针对万科的降价行为,她表示,这是旗下子公司在快速开发和快速销售的基本原则下,根据当地具体情况确定的。去年底以来,万科在珠三角部分城市的新盘确实出现了价格低于市场价的情况,这是因为原来的预期是建立在07年市场顶峰时的价格基础上的。但是,春节前后是住宅市场的传统淡季,因此今年1-2月,万科对少部分城市尾盘展开了淡季通常都会采用的系列优惠活动。这些城市包括:广州、成都、北京、武汉的万科青年置业计划,以及苏州、天津、上海的会员优惠活动等。

肖莉认为,这些策略在淡季中不错的销售表现,正说明市场刚性需求的基础没有改变。既然市场真实的购买力和自住需求依然是坚实的,只要定价合理,一定会得到市场的认可。

房价进一步调整空间有限

当记者问及降价在迅速带来销售回款的同时,是否会伤及万科的利润率,影响股东回报时,肖莉解释说,对投资者来说最重要的指标只有两个——资产回报率和每股收益的增长速度。其中最核心的是资产回报率,它由三个因素决定:利润率、周转速度和财务杠杆。出于稳健性考虑,同时监管部门也有规定,房地产企业的财务杠杆是有限制的。在利润率和周转速度之间,万科一直选择的是快速周转策略,以及在此基础上合理的利润率。

近期,万科同样坚持的是快速销售策略,追求的是尽可能快的周转速度,目前的定价水平也依然具有合理的利润空间。

肖莉在此特别指出,目前部分城市的市场状况与2005年年中的上海类似。2004年下半年到2005年第一季度,上海的市场情绪非常乐观,购房者排队抢购、开发商捂盘惜售。万科当时的判断是,市场的亢奋不能持久更不可依赖,因此坚持快速销售策略,调整到来时万科的“仓位”相当轻,没有存货压力。2005年二季度,上海市场的情绪从“沸点”降到“冰点”。而万科认为行业良好的发展前景并没有逆转,阶段性调整更多意味着机会。2005年到2007年,恰好是万科在上海发展得最好的几年,市场份额从不足1%增长到超过2.5%。

肖莉表示,经过当前这一轮调整,刚性需求成为市场主导,而地价高涨的现象也被遏制;同时,由于劳动力成本、原材料成本正处在上升通道等因素,房价进一步调整的空间也是有限的,市场将逐步步入理性阶段。

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